北京“商办新政”确定执行对象为增量

  5月23日,北京市住建委官方微博“安居北京”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的最新说明,指出商办类项目新政的主要执行对象为增量,而对于存量部分,除出售对象有所限定外,其余暂不执行。

  说明指出,在政策执行前已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

  说明表示,对于已购买的商办类房屋,可进行出租,且不限定出租对象。需注意的是,存量商办类房屋可销售,但购房人应符合新政要求。

  中原地产首席分析师张大伟表示,说明明确政策的主要方向是遏制增量,对存量、特别是小业主已经使用的存量暂做引导。

  日前,上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作,停止审批公寓式办公项目;加强商业办公项目建设、销售监管,重新审核尚未上市销售的项目。

  据官方统计,上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米(基本可以认定为“类住宅”)。对此,《意见》提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋,若在建设过程中存在违法行为,开发企业要自行整改,通过项目所在区组织的联合验收后,方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。对于已实际入住的约500万平方米房屋,其相关信息将记入房屋交易登记信息系统:实际用于居住的,开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任;未按照规定整改存在插层等违法建筑的,将在房屋登记时予以注记,限制交易。

  在此背景下,商办类项目交易直线下滑。据同策咨询研究部统计,截至5月17日,上海“类住宅”市场连续5个月“零供应”(未发一张预售许可证),网签备案每个月仅2-3万平方米,为2015年3月以来的网签值最低阶段。

  张大伟也表示,从北京方面来说,若剔除通州项目,整体市场上,成交量接近于零,市场全面冰冻。同时,土地市场商办类也出现了明显退烧:商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调。

  张大伟认为,未来调控的重点依然是企业手中存量商办类项目,市场未来新增量受到的影响最大。“本轮调控原则依然是人口疏解与去投资化,新的说明文件有利于维持市场基本稳定,而且也继续对企业持有的商办类物业去除居住功能加码调控。”

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