【地产K线】易小迪重庆“卡壳”迷局

【地产K线】易小迪重庆“卡壳”迷局阳光100集团董事长 易小迪

  53岁的易小迪或许没料到,30天后,对方毁约了。

  7月29日,一纸终止协议函发给阳光100集团(2608.HK)。发函者是深圳前海航母投资管理有限公司,它放弃以15.44亿元的价格购买重庆阳光壹佰80%股权。

  原本,易小迪想“一箭双雕”,卖掉重庆这个项目,阳光100集团既能套现又能减轻负债。按照一个月前的公告,重庆阳光壹佰的贷款金额为18.51亿元。如果这笔交易成功,它的债权会转移至阳光100集团,利息为9%。

  但,天不遂人愿,买家是何等精明。

  前海航母成立于2015年1月27日,注册资本1亿元,它的母公司是泰股投资控股有限公司,其最终控制人为广东泰股投资有限公司陈颖。除了前海航母偏重于做投资管理业务之外,泰股集团旗下还有海南泰股置业和泰基置业两间地产地产开发公司。

  2015年1月13日,易小迪与中融国际信托做了一笔生意。以5.17亿元的价格,回购了中融国际信托持有的重庆阳光壹佰72%的股权。彼时,重庆阳光壹佰的名字还叫做重庆渝能壹佰。

  在中融国际信托退出的两年半后再出售,重庆阳光壹佰的估值翻了近两倍。与深圳前海航母的合作“夭折”,并未向外界道明原因。

  是因为15.44亿的价格,让阳光100算不过财务账本?还是与双方在付款方式、付款周期上未达成一致?

  阳光100集团设置的条件甚为“苛刻”。例如,于股权生效后及完成前,与卖方签署股权质押协议。据此,买方将于完成后把目标公司的60%股权质押予卖方。

  重庆阳光壹佰从事房地产开发业务,持有建筑面积5.5万平方米慈云寺老街项目及120万平方米重庆阳光100国际新城项目,后者可开发为集住宅、商业、商场为一体的项目。按照泰股集团的出价测算,楼面地价约1540元/平方米。

  在重庆当地人眼中,卖项目的关键性因素在于商业。由于龙湖和协信做商业太强势,外地开发商,在重庆做商业基本难以掀起较大波浪。“东原1891就在重庆阳光100的项目旁边,相比之下,后者的明显弱很多。”据悉,重庆阳光100的商业主要为社区商业及在建的喜马拉雅E2栋服务式公寓。

  在两个项目住宅基本销售完毕情况下,要想在商业强手林立的重庆闯出一片天,阳光100在不断的投入,由此也一直在“补血”。

  2014年至今,重庆阳光壹佰有过多次债务融资的动作。基本上一到两年便会更换一波投资方。

  2015年1月,重庆阳光壹佰以5.17亿元的价格回购中融国际信托72%股权。回购过渡期间,深圳前海金融控股借了7个亿给重庆阳光壹佰,其中,3亿用于结算欠中融国际信托的本金;4亿偿还股东贷款。投资期间,重庆阳光壹佰又从深圳前海金融控股子公司深圳东方资产管理公司手中融资10亿,其中7亿归还深圳前海金融,3亿用于后续开发建设。

  之后,深圳东方资产管理公司便以4.9亿的价格,获得了重庆阳光壹佰49%的股份。2016年5月23日,深圳东方资产退出。

  重庆阳光100国际新城是重庆南滨路上的地标项目,它的房子价格更是逐年上涨。阳光100年报数据显示,2016年重庆阳光100销售额为6.26亿元,单价更是由2015年的10871元/平方米,上升至2016年的20576元/平方米。

  截至2016年12月31日,阳光100在2016年的收入为69.65亿元,权益股东应占溢利为1.95亿元,拥有现金及等价物约为44.46亿元,较2015年12月31日增加31.42亿元。但它的负债率为85.66%,同比攀升了3个百分点。

  卖掉重庆阳光100国际新城和慈云寺老街项目,是一次很好的甩包袱行动,阳光100集团可以获得10.79亿元净收益,其资产净值为5.8元。在2016年,它亏损了6000万元,而在2015年却赚了6400万元。

  没有人接盘重庆阳光100,易小迪该怎么办?

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